نظام الشهر العيني في الجزائر

Abstract

إذا كان تنظيم الشهر العقاري قد تطور تدريجيا على مدى أكثر من ربع قرن في الجزائر، فإنه يمكن القول بأن قانون الشهر العقاري الصادر عام 1975 يعد وبحق الخطوة النهائية، التي خطاها المشرع الجزائري في سبيل الوصول إلى نظام السجلات العينية على أنه وبالرغم من التحول الجوهري نحو تطلب الشهر لانتقال الحق العيني سواء في العلاقة بين المتعاقدين أو في مواجهة الغير، و بالرغم من الإصلاحات التي قام بها المشرع، إلا أن قانون الشهر العقاري لم يزل يتسم بطابع الشهر الشخصي بكل ما يلحق بهذا النظام من عيوب . هذا وقد أوضحت هذه الدراسة أن نظام الشهر العيني يتميز على نظام الشهر الشخصي بأن العقار يكون هو أساس الشهر، بحيث تخصص لكل عقار صفحة في السجل العيني يقيد بها كل ما يتعلق بالعقار من بيانات وصفية قانونية، كذلك يتميز نظام الشهر العيني مقارنة بنظام الشهر الشخصي باليسر في تطبيقه، وفي أنه يؤدي إلى تبسيط عملية الشهر وتمكين المتعاملين من إتمام الإجراءات بسرعة ودقة . كما يتميز الشهر العيني بالوضوح و سهولة الكشف عن بيانات الوحدة العقارية في السجل مقارنة بالكشف عن البيانات في ظل نظام الشهر الشخصي ، هذا و يجنب السجل العيني الباحث عن بيانات الوحدة العقارية المخاطر المرتبطة بتشابه أسماء ملاك الوحدات في ظل نظام الشهر الشخصي ، لأن البحث في السجل العيني لا ي تم بالبحث عن اسم المالك، وإنما يتم التعرف على المالك وبياناته من خلال صحيفة الوحدة العقارية . ومن أهم مزايا نظام الشهر العيني أيضا أنه يسمح باستقرار الملكية والحقوق العينية العقارية، كما أنه يؤدي إلى الفصل بشكل حاسم في الخصومات التي تنشأ بين المتعاقدين أو بين الخلف الخاص مثل المشترين المتعاق .ينب كما أن التنظيم الدقيق للصفحات المخصصة للعقارات يسمح بتحقيق الثقة للمتعاملين على العقار ، و ذلك من خلال تسهيل التعرف على كل ما يتعلق بالعقار بيسر وسهولة، كما ويسمح هذا النظام أيضا بتجنب تعارض سندات الملكية و ، يعد حاسما في شأن التعرف على صاحب الحق العيني العقاري مما يحجب المشكلات التي تنشأ عن وضع اليد أو عن بيع ملك الغير، ففي ظل هذا النظام يصبح السجل العيني المصدر الوحيد الذي يمكن من خلاله الإطلاع على الحقوق العينية العقارية، و استخراج سندات الملكية، وهو ما يعني بالضرورة تطابق بيانات الصحيفة العقارية مع البيانات الواردة في الصور التي تؤخذ منها و التي تعد سندا للحق العقاري . ورغم تب ني المشرع الجزائري في الأمررقم74-75 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري والمرسومان التنفيذيان له : المرسوم رقم 62-76 ال متضمن إعداد مسح الأراضي العام والمرسوم 63-76 المتضمن تأسيس السجل العقاري نظام الشهر 151 العيني ، إلا أننا من خلال هذه الدراسة لاحظنا وجود عدة تناقضات بين أحكام القانون المدني وأحكام هذا الأمر والواقع أن مثل هذا التناقض مرده أن القانون المدني الذي صدر قبل هذا الأمر، نقل جل أحكامه عن أنظمة تأخذ بنظام الشهر الشخصي مما جعله يتناقض مع الآثار المترتبة عن الشهر . وعليه كان على المشرع الجزائري أن يراعي هذا التناقض، يو عمل على إزالته حتى لا يبقى القاضي مترددا في تطبيق القواعد القانونية المتضاربة فيما بينها