دور القروض العقارية في تمويل السوق العقاري في الجزائر دراسة حالة الصندوق الوطني للتوفير والاحتياط وكالة ورقلة(2019ــ2022

Abstract

يشكّل التمويل العقاري أحد الركائز الأساسية في ديناميكية السوق العقارية، حيث تعتمد فعالية هذه السوق إلى حد كبير على مدى قدرة الأفراد على الحصول على التمويل اللازم لاقتناء السكن. من هذا المنطلق، تهدف هذه المذكرة إلى دراسة دور القروض العقارية، بمختلف أنواعها، في تمويل النشاط العقاري في الجزائر، وذلك من خلال تحليل واقع الإقراض العقاري، وقياس تأثيره على تفعيل الطلب في سوق يشهد تزايداً مستمراً في الحاجة إلى السكن، خاصة لدى فئة ذوي الدخل المتوسط. حيث تم الاعتماد على منهجية تحليلية تجمع بين المقاربة النظرية والدراسة الميدانية، من خلال تحليل بيانات كمية من مؤسسات مالية مختصة كـ CNEP Banque والصندوق الوطني للسكن. أظهرت النتائج أن القروض العقارية، وبخاصة القروض المدعّمة من الدولة والقروض الموفّرة، أسهمت إلى حدّ كبير في تسهيل الوصول إلى السكن وتحفيز الطلب، غير أنها ما تزال تواجه العديد من التحديات الهيكلية، مثل ضعف مرونة النظام البنكي، تعقيد الإجراءات، محدودية ثقافة الاقتراض لدى الأفراد، وكذا الارتفاع المستمر في أسعار العقار الذي يحدّ من فعالية هذه القروض. كما كشفت الدراسة عن تفاوت في الأداء بين نماذج التمويل التقليدي والإسلامي، ما يفتح المجال أمام تطوير أدوات تمويل بديلة تستجيب بشكل أفضل لتنوع الحاجيات السكنية. وفي ضوء هذه المعطيات، خلصت الدراسة إلى ضرورة إعادة هيكلة آليات التمويل العقاري، من خلال تحسين الشفافية البنكية، وتعزيز التثقيف المالي لدى المواطنين، إلى جانب دعم الابتكار في المنتجات التمويلية لضمان استدامة تمويل القطاع العقاري في الجزائر.

Le financement immobilier constitue l’un des piliers fondamentaux de la dynamique du marché immobilier, dans la mesure où l’efficacité de ce marché dépend en grande partie de la capacité des individus à accéder aux ressources financières nécessaires à l’acquisition d’un logement. Dans cette perspective, ce mémoire vise à étudier le rôle des prêts immobiliers, sous leurs différentes formes, dans le financement de l’activité immobilière en Algérie, à travers une analyse de la réalité du crédit immobilier et une évaluation de son impact sur la stimulation de la demande dans un marché caractérisé par une croissance constante des besoins en logement, notamment chez les ménages à revenu moyen. La méthodologie adoptée combine une approche théorique à une étude de terrain, en s’appuyant sur l’analyse de données quantitatives issues d’institutions financières spécialisées telles que la CNEP Banque et le Fonds National du Logement, ainsi qu’un questionnaire adressé à un échantillon de citoyens bénéficiaires de crédits immobiliers. Les résultats ont montré que les prêts immobiliers, en particulier les prêts bonifiés par l’État et les prêts épargne-logement, ont largement contribué à faciliter l’accès au logement et à stimuler la demande. Toutefois, ces mécanismes continuent de faire face à plusieurs défis structurels, notamment la faible flexibilité du système bancaire, la complexité des procédures, la culture limitée de l’endettement chez les individus, ainsi que la hausse continue des prix de l’immobilier, qui réduit l’efficacité de ces instruments de financement. L’étude a également révélé une disparité de performance entre les modèles de financement conventionnels et islamiques, ce qui ouvre la voie à la mise en place d’outils alternatifs plus adaptés à la diversité des besoins en logement. À la lumière de ces constats, le mémoire recommande une restructuration des mécanismes de financement immobilier, à travers une meilleure transparence bancaire, la simplification des démarches administratives, le renforcement de l’éducation financière des citoyens, ainsi que le soutien à l’innovation dans les produits financiers afin d’assurer la durabilité du financement du secteur immobilier en Algérie.